Copropriété : Grille de charges générales

Il existe deux moyens de recours pour tenter de faire changer une grille de répartition des charges générales réputée déséquilibrée.

A. L'ACTION EN REVISION DES CHARGES

Cette action, fondées sur l’article 12 de la loi de la Loi du 10 juillet 1965,  est enfermée dans un délai de prescription de cinq ans courant à compter de la publication du RDC au fichier,

 

B. L'ACTION EN NULLITE DE CLAUSE
 
Si l'action en nullité, fondée sur l’article 43 de la Loi du 10 juillet 1965,  n’est soumise à aucun délai, elle n’est fondée que si il existe une répartition, dont les bases de calcul sont contraires aux dispositions de l’art 10 de la loi
 
Il appartient au demandeur de démontrer, non seulement que des copropriétaires paient indument plus que d’autres mais aussi et surtout que le mode de répartition des charges est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi et aux dispositions de l’article 5.
 
Attention, la jurisprudence semble admettre, jusqu'à présent, que face à une erreur concernant le mesurage des surfaces l'erreur qui en découle rélève de l'action en révision et non de l'action en nullité...

Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Article 43
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

Jurisprudence
Cour de cassation : 2010/06/09 N° 09/13067